Les règles ont changé ces dernières années, l’apparition du plafond et la régulation des loyers Vous louez votre maison dans votre résidence principale et le locataire sur place vous envoie son congé. La question se pose alors du prochain bail, et en particulier de la fixation du loyer. limitent fortement l’augmentation des loyers entre deux locataires dans certaines zones, voire vous obligeront à la baisser.
Dans cet article, nous vous expliquerons en fonction de 3 cas possibles les règles qui vous sont imposées et les risques éventuels que vous prenez en ne les respectant pas.
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Plan de l'article
Le logement n’est pas dans une zone tendue
Les zones tendues comprennent toutes les grandes agglomérations où un déficit immobilier par rapport à la demande rend le marché difficile pour les locataires.
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Si le logement n’est pas dans une zone tendue, le plafond des loyers et la supervision que nous verrons plus tard ne s’appliquent pas. Vous pouvez donc régler votre loyer librement . Les seules exceptions possibles sont les taxes les plans de secours, tels que les accords ANAH, les dispositifs Pinel ou Denormandie que nous ne détaillerons pas ici (voir notre article sur les régimes d’exonération fiscale).
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Le logement est en zone tendue mais le loyer n’est pas encadré
Si vous êtes dans une zone de tension, l’évolution du loyer entre deux locataires est plafonnée à IRL . Nous parlons de plafonnement pour distinguer du cadre des loyers que nous verrons dans la prochaine partie, mais attention certains sites mélangent les deux termes.
Calcul de l’indexation des loyers entre deux locataires dans des zones tendues
Concrètement, prenons un exemple avec un loyer de 1000€ pour un locataire A qui part, et vous signerez un nouveau bail avec le locataire B.
Si vous avez indexé le loyer de A pendant moins de 12 mois , vous ne pourrez pas augmenter le loyer sur le nouveau loyer et devra donc louer également à 1000€ à B (source du décret sur le plafond).
Si vous avez indexé le loyer de A il y a plus de 12 mois (ou si vous ne l’avez jamais indexé) , vous pouvez indexer le loyer de A lors du changement de locataire et appliquer le nouveau loyer à B. Disons par exemple que A est revenu avec un loyer de 1000€ en mai 2018, l’indice IRL du 1er trimestre 2018 127,22, et que A est parti en février 2021. Si vous prenez le dernier IRL connu en février 2021, celui du 4T2020 130,52, le nouveau loyer applicable à B sera de 1000 X 130,52 /127,22 = 1026 €/mois.
Vous ne pouvez donc pas augmenter librement le loyer pour le fixer, par exemple, à 1200 €/mois pour le locataire B, mais la bonne nouvelle est que vous avez pu rattraper les indexations qui ont été oubliées pendant A.
Et c’est là qu’un point très important est à noter, en ce qui concerne l’impossibilité de récupérer l’indexation oubliée pendant plus de 12 mois pendant le bail (voir notre article sur l’indexation) : si vous avez oublié d’indexer le loyer, il peut être préférable d’attendre le départ du locataire pour le rattraper. En effet, si vous décidez d’indexer pendant le bail, les indexations oubliées sont définitivement perdues et vous ne pourrez pas les récupérer lorsque vous changerez de locataire.
Dérogations possibles au plafond du loyer dans les zones tendues
La première possibilité d’échapper au plafond est de démontrer que le loyer de 1000€ payé par A dans notre exemple précédent est nettement sous-évalué . Cela peut être le cas si vous avez oublié d’indexer le loyer pendant une longue période.
Les termes sont équivalents à ceux détaillés dans la même procédure qui s’applique à l’augmentation du loyer pendant le bail, à la différence que le risque de contestation est beaucoup plus faible car l’augmentation ne s’appliquera pas à A mais à son remplaçant B.
Une fois que la sous-évaluation a été prouvée grâce à de nombreuses références détaillées, le la réévaluation ne peut être effectuée que sur 50 % de la différence entre le loyer actuel et le loyer du marché.
Par exemple, si vous prouvez que le loyer du marché est en réalité de 1500€, vous ne pouvez augmenter le loyer que de 1000€ à 1250€ (si vous avez oublié d’indexer le loyer, le calcul sera basé sur 50 % de la différence entre le loyer indexé et le loyer du marché).
Deuxième solution pour « déplafonner le loyer », effectuer des travaux d’amélioration ou de mise à niveau dans le logement ou dans les parties communes du bâtiment, représentant au moins 50% de la dernière année de loyer. Si nécessaire, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15 % des travaux. Ces travaux doivent être effectués au plus tard lors du dernier bail ou du dernier renouvellement.
Si le travail dépasse un an de loyer, le nouveau loyer peut être fixé librement, mais ce travail doit avoir été effectué dans le logement uniquement et daté de moins de 6 mois.
Reprenons à nouveau notre exemple de loyer payé par le locataire A à 1000€ par mois. Si vous effectuez plus de 6000€ de travail, vous pouvez augmenter le loyer annuel de 15 % du travail (donc si vous faites 6 000€, 900€ répercutés sur le loyer annuel ou 75 €/mois), si vous faites plus de 12 000€ de travail, vous pouvez régler le loyer librement.
Le logement est dans une zone tendue et le loyer est encadré
Dans certains domaines tendus, le loyer est encadré par la valeur absolue, en plus de voir son évolution plafonnée entre deux locataires (voir notre fiche sur le cadrage).
C’est notamment le cas de Paris et de Lille, et plus récemment d’autres agglomérations qui ont décidé de réglementer les loyers.
Si vous vous trouvez dans une zone où le loyer est encadré, le plafonnement de l’évolution entre deux locataires s’applique également, mais en outre, le loyer est en théorie bloqué à une valeur maximale.
Si, en effectuant le calcul d’indexation précédent, vous trouvez une valeur supérieure à cette valeur maximale, c’est le cadrage qui l’emporte sur le plafond .
De plus, si votre loyer précédent, avant même une éventuelle indexation, est supérieure à la valeur maximale (également appelée loyer de référence majoré), vous devez en théorie baisser votre loyer pour qu’il soit inférieur à cette valeur maximale .
Nous vous invitons à lire en détail nos articles sur la supervision des loyers et sur le supplément de loyer exceptionnel afin de mieux comprendre les mécanismes de cadrage.
Quels sont les risques liés au non-respect du cadre ou du plafond ?
Les risques de non-respect du cadre étaient minimes, ils sont devenus plus cohérents avec le récent renforcement des sanctions et surtout avec la meilleure connaissance du fait que les locataires sont gardés des valeurs maximales par quartier. Nous vous déconseillons donc vivement de ne pas respecter l’indexation.
En ce qui concerne le plafond entre deux locataires si le loyer n’est pas réglementé, il faut admettre que la mesure n’est pas nécessairement respectée dans la pratique par les propriétaires (mais aussi par les gestionnaires), à la fois parce que le mécanisme est plus complexe à comprendre pour les locataires, mais également parce que les différentes dérogations que nous avons détaillées ont une interprétation plutôt floue et donc une application peu rigoureuse. Dans tous les cas, à notre connaissance, les pénalités en cas de non-respect du plafond entre deux locataires sont rares.
