14 millions de logements, et autant de destins suspendus à trois lettres : F, G, DPE. À partir du 1er janvier 2034, la location de logements classés F au diagnostic de performance énergétique sera proscrite. Cette échéance s’inscrit dans le sillage de 2025, qui aura déjà fermé la porte aux biens classés G. Pour les propriétaires qui tournent le dos à la rénovation, le couperet tombera : interdiction pure et simple de louer, assortie de sanctions qui ne laissent pas place à l’hésitation.
Les dérogations, elles, se comptent sur les doigts d’une main et obéissent à des critères stricts. Certains logements, en raison de contraintes techniques avérées ou d’un statut particulier, bénéficient d’un répit temporaire. Mais la règle est désormais limpide : impossible d’échapper à la conformité énergétique si l’on souhaite rester sur le marché locatif.
Comprendre les interdictions de location prévues pour 2034 : contexte et enjeux
2034 s’annonce comme un tournant pour la loi climat et résilience. Après les logements classés G déjà bannis de la location, les logements classés F au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront à leur tour évincés du marché. L’objectif est clair : éliminer les passoires thermiques, ces logements qui engloutissent l’énergie et affichent des émissions de gaz à effet de serre au-delà des seuils admis.
Derrière cette interdiction, aucun zèle bureaucratique : la pression climatique, l’impulsion européenne et la volonté de freiner la précarité énergétique dictent une transformation du parc immobilier. La performance énergétique s’impose désormais, au même rang que la sécurité ou l’hygiène. Impossible pour les bailleurs d’ignorer ce critère sans risquer de voir leur bien perdre toute valeur verte et devenir invisible aux yeux des candidats locataires.
Pour illustrer le cadre de cette bascule réglementaire, voici les points clés à retenir :
- La loi climat conditionne désormais le droit de louer à la performance énergétique du logement.
- Les diagnostics de performance énergétique (DPE) servent de baromètre pour classifier les biens et déterminer ceux qui seront exclus du marché.
- La notion de décence énergétique prend une dimension légale : un logement mal isolé, énergivore, sort du champ du logement décent.
Selon les estimations des observatoires spécialisés, près de 16 % du parc locatif privé risque d’être impacté par cette réglementation. La question du logement, la lutte contre la précarité énergétique et la maîtrise des consommations d’énergie s’entrelacent, donnant à cette réforme une portée qui dépasse la simple contrainte administrative. La réglementation sur les DPE rebat les cartes de l’accès à la location, obligeant propriétaires comme locataires à composer avec une réalité nouvelle, dictée par l’urgence écologique.
Quels logements seront concernés par la réglementation sur les DPE F et G ?
La nouvelle réglementation cible de plein fouet les logements classés F et G sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique. Ces habitations, souvent synonymes de passoires thermiques, se distinguent par leur incapacité à garder la chaleur en hiver et à préserver la fraîcheur en été. Elles se caractérisent par une isolation déficiente, des équipements vétustes, et une conception qui n’a plus sa place dans la transition énergétique en cours. Dès 2034, l’accès à la location leur sera fermé, sauf si des travaux lourds changent la donne.
La règle est limpide : un DPE en F ou G, et la mise en location devient illégale, que le bien soit situé en copropriété ou qu’il s’agisse d’une maison individuelle. Les renouvellements de bail n’échappent pas à la règle : au moindre changement de locataire, la conformité s’impose. La loi renforce ainsi la frontière entre logement acceptable et passoire thermique, avec des critères plus sévères qu’auparavant.
Pour saisir l’ampleur de cette évolution, voici les principales situations visées :
- Les biens affichant une consommation d’énergie finale supérieure à 330 kWh/m²/an (F) et 450 kWh/m²/an (G) sont visés par l’interdiction.
- La mesure s’applique sans distinction géographique : aucun territoire n’est épargné.
- Les locations saisonnières devront elles aussi se conformer à la nouvelle grille d’évaluation.
Derrière cette politique, l’objectif est affirmé : faire disparaître progressivement les locations passoires thermiques, relever les standards du parc locatif, garantir aux occupants un minimum de confort tout en freinant la spirale des factures énergétiques. Pour les propriétaires, la question n’est plus de savoir s’ils doivent agir, mais comment réinventer un bien pour éviter la vacance ou la sortie du marché.
Mesures de décence énergétique : ce que la loi impose aux propriétaires
Avec la loi climat et résilience, la décence énergétique devient une référence incontournable. Il n’est désormais plus possible de louer un appartement ou une maison qui n’affiche pas un diagnostic de performance énergétique satisfaisant. La limite est posée : toute consommation supérieure à 450 kWh/m²/an (classement G) interdit la location depuis 2023, et en 2034, ce sera au tour des logements classés F de sortir du jeu.
Le propriétaire doit proposer à son locataire un logement décent, c’est-à-dire un espace qui protège la santé et la sécurité, ce principe englobe désormais la performance énergétique. Mauvaise isolation, huisseries d’un autre âge, chauffage à bout de souffle : autant de signaux d’alerte qui peuvent justifier une sanction. Un locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou aller en justice pour obtenir gain de cause si son logement ne répond pas aux exigences.
Les obligations du bailleur se résument ainsi :
- Remettre un DPE à jour lors de la signature du bail.
- Effectuer les travaux nécessaires si le classement énergétique s’avère insuffisant.
- Accepter la suspension du droit de louer en cas de non-conformité.
La législation donne aussi de nouveaux leviers aux locataires, qui peuvent exiger la régularisation ou demander une diminution du loyer si l’indécence énergétique est avérée. Pour les propriétaires, intégrer ce paramètre devient impératif : il s’agit d’anticiper les coûts de mise aux normes et de s’adapter à un marché locatif qui n’accepte plus la médiocrité énergétique.
Anticiper les changements : solutions et conseils pour rester conforme
L’interdiction de louer des logements classés F et G laisse peu de place à l’improvisation. La rénovation énergétique s’impose comme la seule réponse solide. Pour éviter de voir son logement déserté, il est judicieux d’entamer un audit énergétique approfondi. Ce diagnostic permet de cibler les points faibles, toiture, isolation des murs, fenêtres, et d’orienter les travaux de rénovation prioritaires. Investir dans une bonne isolation, changer les menuiseries, moderniser le système de chauffage : chaque étape renforce la performance énergétique et redonne de la valeur au bien.
Bonne nouvelle : les propriétaires ne sont pas livrés à eux-mêmes. Plusieurs dispositifs d’aides financières sont mobilisables, parmi lesquels MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou encore les certificats d’économies d’énergie. Ces soutiens peuvent rendre plus accessibles des travaux d’ampleur, à condition de bien préparer son dossier et de s’appuyer sur des artisans certifiés RGE.
Pour maximiser l’efficacité des travaux, voici les postes à privilégier :
- Renforcer l’isolation des combles, des murs et des planchers bas.
- Remplacer les équipements de chauffage par des solutions performantes (pompe à chaleur, chaudière à condensation).
- Veiller à la qualité de la ventilation pour éviter l’humidité après rénovation.
Le respect du seuil de consommation d’énergie finale devient la clé pour garder son bien attractif sur le marché de la location. Pour beaucoup, cela passera par une transformation radicale des passoires thermiques. Rassembler les pièces du dossier de financement, mettre à jour le DPE, se faire accompagner par un spécialiste : voilà la stratégie à adopter pour ne pas subir la loi, mais en tirer parti.
Dans cette course contre la montre énergétique, chaque propriétaire détient le pouvoir de changer la donne. La décennie qui s’ouvre sera celle des propriétaires qui anticipent, adaptent et transforment. Les autres regarderont leurs biens s’éteindre lentement sur le marché locatif, rattrapés par une législation qui ne fait plus de place à l’inaction.
