Vingt-deux ans de détention : c’est le seuil à franchir pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value lors de la cession de parts de SCPI, selon l’article 150-0 B ter du Code général des impôts. Toutefois, la sécurité fiscale ne s’obtient pas immédiatement, car certaines contributions sociales continuent de s’appliquer jusqu’à trente ans.
Cette règle, souvent méconnue, modifie en profondeur la stratégie patrimoniale des investisseurs en SCPI, notamment en cas de transmission. Les conséquences fiscales varient selon la durée de détention et la nature de l’opération, imposant une attention particulière à la législation en vigueur.
Pourquoi la plus-value sur les parts de SCPI est-elle imposée ?
La fiscalité qui encadre les parts de SCPI s’inscrit dans le cadre général des plus-values mobilières. Lorsqu’un investisseur décide de céder ses parts, la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition génère une plus-value éventuelle, immédiatement soumise à la double taxation : impôt et prélèvements sociaux. Le principe est simple : la fiscalité appliquée à la plus-value des parts de SCPI doit rester identique à celle des autres placements collectifs.
Cette taxation des gains n’a rien d’arbitraire. Investir, c’est créer de la valeur, et chaque revente fructueuse matérialise un enrichissement bien réel. Quelle que soit la structure du placement, qu’il s’agisse de SCPI, d’OPCI ou de sociétés civiles, la fiscalité appliquée reste rigoureusement la même.
Pour préciser ces mécanismes, deux axes principaux structurent le régime :
- La plus-value de cession sur les parts de SCPI s’inscrit dans la catégorie des revenus du capital.
- Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) s’élève à 12,8 %, complété par 17,2 % de prélèvements sociaux.
L’objectif est clair : ne pas accorder d’avantage fiscal spécifique à l’investissement en SCPI par rapport à la détention d’un bien immobilier direct. Chaque euro de plus-value est soumis à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales. Les investisseurs doivent donc composer avec ces règles pour préserver leur rentabilité et ajuster leur stratégie à la réglementation fiscale en place.
Ce que dit la loi : durée de détention minimale et article 150-0 B ter du CGI
Pour viser une exonération totale de l’impôt sur la plus-value liée à la cession de parts de SCPI, il faut s’armer de patience : la durée de détention minimale est fixée à vingt-deux ans. Ce cadre, inscrit dans l’article 150-0 B ter du code général des impôts, concerne aussi bien l’immobilier détenu en direct que les sociétés civiles de placement immobilier. L’ensemble du dispositif repose sur la neutralité fiscale.
Ce mécanisme fonctionne par paliers : plus les années passent, plus l’abattement sur la plus-value de cession augmente, allégeant progressivement la fiscalité. Dès la cinquième année de détention, un abattement annuel commence à s’appliquer, jusqu’à l’exonération totale après vingt-deux ans. Deux rythmes sont à retenir :
- L’abattement sur l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % pour la 22e année.
- Un abattement spécifique pour les prélèvements sociaux, qui se poursuit jusqu’à la trentième année.
Le parcours, de l’acquisition des parts jusqu’à leur cession, tout en passant par la gestion de la société de gestion, s’inscrit dans ce régime unique. La date d’achat lance le compte à rebours. Au moment de la vente, c’est l’ancienneté des parts qui conditionne le niveau d’abattement appliqué. Qu’il s’agisse d’un apport, d’une cession classique ou d’un échange, c’est toujours l’article 150-0 B ter du CGI qui s’impose, sans échappatoire.
Exonération après 22 ans : comment fonctionne l’abattement progressif ?
Pour obtenir l’exonération sur la plus-value lors de la revente de parts de SCPI, la durée de détention devient la clé. Le système fiscal français a mis en place un barème progressif : dès la cinquième année, la fiscalité s’allège chaque année, et disparaît totalement après vingt-deux ans. Ce schéma repose sur deux abattements différents, l’un concernant l’impôt sur le revenu, l’autre les prélèvements sociaux.
Dans la pratique, l’abattement sur l’impôt sur le revenu est de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % pour la vingt-deuxième. Résultat, la plus-value imposable s’éteint complètement au bout de vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, la réduction est plus lente : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis 9 % chaque année de la vingt-troisième à la trentième.
Pour clarifier ce calendrier, voici comment se découpent les principales étapes :
- Exonération de l’impôt sur la plus-value SCPI : acquise après 22 ans de détention.
- Exonération des prélèvements sociaux : obtenue après 30 ans.
Ce dispositif favorise la détention longue, freine les arbitrages rapides, et encourage un engagement sur la durée. Que l’objectif soit de réinvestir ou de transmettre, cette logique d’abattement progressif reste au cœur du système fiscal applicable aux plus-values sur SCPI.
Transmission, succession, donation : quels impacts fiscaux pour les investisseurs en SCPI ?
Transmettre des parts de SCPI ne se réduit pas à un simple transfert de propriété. Sur le plan fiscal, c’est un tout autre scénario qui se joue. Lors d’une succession ou d’une donation, la fiscalité de la plus-value s’efface : au décès du titulaire, les héritiers héritent des parts à leur valeur au jour du transfert. L’historique fiscal disparaît, mais les droits de succession, eux, s’appliquent sur la valeur réelle du portefeuille hérité.
Le choix du mode de transmission pèse lourd. Passer en pleine propriété ou en nue-propriété change la donne. Miser sur la nue-propriété SCPI, c’est préparer la transmission tout en limitant la base imposable grâce à la décote liée à l’âge de l’usufruitier. Cette approche intéresse particulièrement ceux qui souhaitent anticiper le passage de relais sans renoncer à l’usage ou au contrôle de leur patrimoine.
La donation de parts de SCPI suit la même logique, avec les abattements familiaux et les règles propres à la fiscalité des donations. Pour ceux qui veulent aller plus loin, intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ou via une société holding permet d’élargir les options. Par exemple, gérer ses parts via une holding donne la possibilité d’organiser la transmission par apport-cession, d’adapter le régime fiscal, et parfois d’alléger la fiscalité en cas de revente future.
Pour mieux cerner les impacts selon les opérations, voici les grandes lignes à retenir :
- Succession : la plus-value latente s’efface, mais les droits de succession s’appliquent sur la valeur actuelle des parts.
- Donation : abattements possibles, fiscalité optimisée grâce au démembrement.
- Holding ou assurance-vie : des outils pour structurer la détention et la transmission du patrimoine SCPI.
Transmettre des parts de SCPI, c’est donc naviguer entre droit civil et stratégie fiscale, avec, pour ceux qui anticipent, des leviers concrets pour façonner et protéger leur patrimoine sur le temps long. La SCPI s’impose alors comme un instrument à part entière dans la transmission, capable d’influencer le destin de plusieurs générations. Voilà comment, derrière les sigles et les abattements, se dessine la vraie puissance d’un investissement bien maîtrisé.
